Grundlagen Erbbaurechte
Nach § 9a (1) der Erbbaurechtsverordnung kann bekanntlich der Erbbauzins (wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient) alle drei Jahre der Entwicklung den allgemeinen wirtschaftlichen Lebensverhältnissen angepasst werden, nach oben ggf. sogar nach unten.
Eine weitere Voraussetzung zur Anpassung ist die in Ihren Erbbaurechtsverträgen vereinbarte Wertsicherungsklausel. Hier findet man, gerade in älteren Verträgen, die unterschiedlichsten Regelungen; erforderlichenfalls muss geprüft werden, in wie weit diese Regelungen der Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse entspricht. Diese lassen sich aus den vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Entwicklungen der Verbraucherpreise und der Gehälter ermitteln.
Die in neueren Verträgen enthaltenen Wertsicherungsklauseln bewirken in der Regel eine
automatische Anpassung des Erbbauzinses
an veränderte Bedingungen, hier wird in der Regel auf die Entwicklung der Verbraucherpreise (früher: Lebenshaltungskosten) Bezug genommen. Diese Verbraucherpreisindices werden vom statistischen Bundesamt, wie auch von den statistischen Landesämtern veröffentlicht. Nach den meisten Wertsicherungsklauseln wird die prozentuale Veränderung des Indexes als Berechnungsgrundlage der prozentualen Veränderung der Erbbauzinsen genutzt.
In älteren Erbbaurechtsverträgen ist oft noch die erforderliche Indexveränderung nach Punkten als Voraussetzung für eine Anpassung vorgesehen. Dies führt zu erheblichen Problemen, da es für die aktuellen Indices des statistischen Bundesamt eine keine Umrechnungsmöglichkeit auf frühere Basisjahre mehr gibt. (s. Merkblatt des statischen Bundesamtes) *
Es gibt auch noch sogenannte Leistungsbestimmungsklauseln und Neuverhandlungsklauseln, die nur zur Verhandlungsführung verpflichten. Seltener auch Erbbaurechtsverträge, die keine Wertsicherungsklausel enthalten. Für diese Fälle sind von der Rechtsprechung Regelungen gefunden worden, über die Ihnen ein Rechtsanwalt oder Notar Auskunft geben kann. Diese Regelungen führen aber zumindest für einen der Beteiligten meistens zu unbefriedigenden Ergebnissen. *
* In diesen zuletzt genannten Fällen sollten zwischen den Beteiligten Verhandlungen mit Ziel der Einigung auf eine indexbezogene Wertsicherungsklausel geführt werden. Diese Einigung ist dann durch einen Notar zu beurkunden und sinnvoller Weise die Erhöhungsvormerkung im Grundbuch einzutragen. Es empfiehlt sich jedoch, schon zu Beginn der Verhandlungen einen Notar mit hinzuzuziehen.